Въпросът за собствеността и статута на общия на сградата двор е винаги актуален, особено ако има голяма площ, която може да бъде използвана. В настоящата статия юристите от отдел „Правен“ при „ДОМОУПРАВА“ще очертаят основните законови постановки за реда за използване и поддръжка на земята – двора на сграда в режим на етажна собственост.

Кога дворът е обща част и как се поддържа и използва?

            Макар и дискусионен, приемаме отговорът, че дворът на сграда в режим на етажна собственост придобива статут на обща част, когато едновременно са изпълнени следните три условия:

1. Всички етажни собственици са собственици на двора, и;
2. Няма други лица, които да притежават собственост върху него, и;
3. Мнозинството от собственици са изразили желание дворът да бъде обща част.

Дворът на сграда в режим на етажна собственост – като обща част се управлява по реда на Закона за управление на етажната собственост. Решенията за реда и начина за поддръжката му, както и неговото използване се взимат със съответното мнозинство от общото събрание на собствениците в сградата.

В случай, че общото събрание е проведено законосъобразно, то приетите решения са задължителни за всички етажни собственици и важат за тях със силата на закон. Всеки етажен собственик, който не изпълнява решение на общото събрание, може да бъде осъден по общия исков ред.

Независимо от факта, че дворът е обща част, при вземане на решенията си, общото събрание винаги трябва да се съобразява с разпределеното реално ползване на земята. Най-често такъв вид разпределение има в новото строителство. С него се урежда ползването на паркоместата.

Кога дворът НЕ е обща част?

Преценката за това отново се прави с оглед на наличието на горните три условия. Дори и едно от тях да липсва, тогава дворът, в който е построена сграда в режим на етажна собственост, не притежава статут на обща част. Законът е категоричен, че е извън компетенцията на етажните собственици да взимат решения, касаещи използването и поддържането на дворното място, което не притежава характеристиката на обща част.

В този случай дворът, върху който е построена сграда в режим на етажна собственост се управлява и поддържа по реда на Закона за собствеността – съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от имота. Процедурата по приемане и формализиране на такова решение значително се различава от редa, който Закона за управление на етажната собственост предвижда.

Как се използва и поддържа дворът на сграда в режим на етажна собственост, който НЕ е обща част?

Често сграда в режим на етажна собственост се изграждат върху чужд имот – било то частен или общински. В този случай собствениците на обекти в сградата са придобили само правото на строеж. Те са собственици на отделни самостоятелни обекти в нея, но не и на земята.

Законът регламентира, че собствениците, които притежават право на строеж, могат свободно да преминават през дворното място, за да достигнат входа на сградата, в която се намира техният имот. Те могат да използват двора, доколкото това е наложително, с оглед на правото им да имат достъп до обектите си, както и да поддържат и ремонтират същите. Ако не е уговорено друго, с това се изчерпват правата им върху дворното място.

Това означава, че етажните собственици, които не притежават част от двора, могат да използват и поддържат тази част от него, която е предназначена да обслужва сградата. Използването на останалото – включително за паркиране и складиране на вещи, ако не е уговорено друго, зависи изцяло от волята на собственика на земята.

Какво е прилежаща площ към сграда и как да се ползваме от нея?

Прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост може да съществува само в територия с комплексно застрояване. Примери за такава територия са части от ж.к. „Тракия“ в гр. Пловдив, както и ж.к. „Запад“ в гр. Асеновград.

Това е територия, в която е построена една или повече сгради в режим на етажна собственост и която включва в себе си – заедно или поотделно, различни обекти: озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и др. В случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща към нея площ. Това става по инициатива на кмета на общината или по искане на заинтересованите лица – най-често етажните собственици.

За определянето на прилежащата площ кметът издава заповед, с която се определят границите и редът за нейното стопанисване. Така определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване на съответната етажна собственост – при условия и ред, определени с наредба на общинския съвет на съответната община.

Могат ли юристите на ДОМОУПРАВА да Ви консултират?

Юристите от отдел „Правен“ при ДОМОУПРАВА оказват правна подкрепа и съдействие единствено на настоящи клиенти на дружеството, след обстойно изследване на всички документи. Предлаганите от тях решения са съобразени с търсения от етажната собственост резултат. При изрично решение на общото събрание „ДОМОУПРАВА“, в качеството си на професионален домоуправител, може да представлява етажната собственост в съдебни спорове, предмет на които са общите части на сградата.

            Настоящата статия е изготвена от отдел „Правен“ при „ДОМОУПРАВА“ и не претендира за изчерпателност.Експертите на „ДОМОУПРАВА“ предоставят на своите клиенти консултации в сферата на управлението и поддръжката на сгради в режим на етажна собственост, съобразени с нуждите на конкретния клиент и в съответствие с добрите търговски практики.